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舊寫字樓如何改造裝修

時間:2019-05-13  瀏覽量:174

如何改造裝修舊寫字樓 - 舊寫字樓改造的項目施工事項,北京寫字樓裝修的較佳方案:

如何改造裝修舊寫字樓----------宏華裝飾公司 

隨著時間的推移,許多舊辦公樓出現了不同程度的飾面老化、設施落后、屋面漏水等問題,特別是信息產業的發展,智能化水平的不斷提高,一些職能部門辦公樓房的硬件設施急需重新建設。近年來政府在舊辦公樓精裝修改造項目方面進行了大量投資,本文介紹了在實踐中獲得的一些經驗和體會,在這里與從事建筑裝飾行業的同仁一起分享,同時愿給建設方的設計裝修方案提供參考。

A.質量要點:(1)地面空鼓率不超過5%;(2)磚與磚對縫平整度誤差小于0.5㎜,縫隙小于1㎜,接縫均勻直順無錯牙;(3)踢腳線表面應潔凈,高度一致,結合牢固,出墻厚度一致,與墻交接處陰角光滑直順,總厚度不得超過門套線厚度并與門套線對接嚴密;(4)串邊與踢腳線、瓷磚結合嚴密,踢腳線應壓在串邊上覆蓋3-5,串邊轉角時應割45度對角;(5)房間瓷磚、走廊石材及過門石標高要統一;(6)地面鋪貼前要先在地面彈線、予鋪,然后再鋪貼,防止房間對角線不相等造成得返工。

B.質量要點:(1)預先檢查墻面的平整度、陰陽角直度、陰陽角方正等,若有誤差用石膏膩子找平、順直;(2)對墻面上污染物、殘留砂等予以清除,若墻面基層與一遍膩子結合力較差,需刷界面劑或底漆一道提高粘接力;(3)找補一遍、滿刮膩子二遍、涂刷乳膠漆二至三遍,每道膩子跟一遍打磨工藝,膩子基層應無劃痕、麻坑、疙瘩等缺陷;(4)涂刷乳膠漆采用滾涂時,應首先用長毛滾筒涂刷,稍等片刻后再用短毛滾筒均勻滾壓,保證漆膜均勻細致,無流墜、露刷、露底、氣泡、發花等弊病;(4)保證乳膠漆與踢腳線、門窗套、窗臺面、電器開關插座、暖氣管線、及其它材料飾面等分界線層次分明,整齊順直無污染;(5)對于光線較暗,光源角度較小的墻面(如走廊)應重點找平;(6)對于用不同材料填堵的孔洞(如門窗、上亮子等)接縫必須填補專用嵌縫石膏膩子,粘貼一層加筋布,并不得有凸出不平、裂紋現象;(7)對于吊頂,應在燈光打開時檢查質量;(8)涂料施工前對上到工序要驗收,乳膠漆涂刷前要對膩子基層驗收;(9)后面一遍乳膠漆應在其它工程全部完工后進行。

C.質量要點:(1)選擇通過ISO9001國際質量體系認證、國家質檢合格的綠色環保產品;(2)明確天然木皮品種及厚度,主要有花梨木、沙比利、紅櫸、樺木、楸木、黑胡桃木、紅胡桃木、櫻桃木等,樹種不同,價格有差別,木皮厚度應在0.5-0.6㎜之間;(3)木皮襯板采用MDF單板或多層板,保證門扇不變性、不開裂;(4)門挺采用天然杉木指接,寬度100-120㎜,厚度40,門芯板采用天然杉木指接;造型線條凹入部位采用MDF結構板,凸出部位采用實木線條,顏色同實木皮;(5)合頁、鎖具、門吸等應帶樣品,每扇門應安裝三個合頁;(6)門套側板采用多層板或杉木指接,厚度大于20㎜,門擋處橡膠條要牢固、彈性好;門邊線厚度應大于12㎜,寬度60㎜,基層板采用多層板或杉木指接,門套側板和門邊線飾面木皮,顏色要與門扇配套;(7)采用環保油漆,漆膜飽滿、光亮。

D.質量要點:(1)斷橋或復合式型材,厚度大于1.2㎜,制作安裝符合《鋁合金窗》GB/8479-2003規定;(2)中空5+6+5玻璃;(3)三元乙丙膠條;(4)優質品牌五金件;(5)紗扇型材必須與窗戶配套,紗網采用優質產品;(6)開關、內倒靈活;(7)窗框安裝及開啟扇設計要考慮包窗套、安裝窗臺板的厚度,預防包好窗套后打不開窗扇;(8)窗框安裝要牢固,與墻之間的縫隙發泡膠要注滿,周邊打門窗專用密封膠要光滑、直順、均勻;(9)窗外周邊打耐候膠要密實,防止滲漏水現象發生;(10)粉末噴涂涂層厚度大于40um、電詠涂漆涂層厚度大于16um)、氟碳漆噴涂(涂層厚度大于30um)。

E.質量要點:(1)板面平整、明龍骨直順、龍骨與面板吻合嚴密、燈具消防等設施預留準確、布置協調、排列整齊,硅鈣板正面不得有影響裝飾效果的污痕、裂紋、缺角等;(3)板面與暖氣管線及消防管線結合處、吊頂邊條與墻結合處、要結合嚴密并均勻打密封膠,膠縫要細而勻;(4)C50輕鋼大龍骨間距不超過1.0,吊點間距小于1米,中間起拱部分不小于房間1-3/1000,主龍骨安裝后應及時矯正標高,吊桿距主龍骨端部小于300㎜。當吊桿與設備相遇時,應調整吊點的構造或增設吊桿;(5)鋁合金明龍骨對接縫應平整、吻合、顏色一致。

F.質量要點:(1)30*40木龍骨骨架涂防火涂料兩遍,間距300*300;(2)細木工板基層,防火涂料兩遍;(3)鋁塑板飾面分格粘貼,分格設計方案須經建設方同意,留寬度4㎜,需要對縫時要吻合嚴密、留縫時寬度要均勻,留縫寬度誤差小于0.5;(4)留縫注耐侯膠應飽滿充實、圓滑直順、整齊無鋸齒飛邊;(5)鋁塑板面層平整,顏色一致,無碰撞、變形、污染、拐折斷裂等現象;(6)斜光源照射目測無凹凸不平現象;(7)與其它不同飾面(如墻面)相接處縫隙對接應小于1㎜,注膠細致、均勻、光滑、整齊;(8)施工前將暖氣片周圍衛生清理干凈;(9)成品暖氣罩應設置防脫落措施;

G.質量要點:(1)拆除原瓷磚前,將原有地面地漏、排水管線口洞等封閉,以防造成堵塞;(2)根據潔具布置情況墻面開槽設置預買管線、電路電源;水管線主要有洗手盆冷熱水管、洗浴房冷熱水管、熱水器的冷熱水管布置、拖布盆冷水管等;電路電源主要有干手機電源、小便感應器電源、熱水器電源(功率較大)、浴霸電源及燈具電源等;(3)水管出水口、電源插口安裝位置要與衛生潔具位置相配套,要事先了解衛生潔具的規格、型號,做到設施預留準確、布置協調、排列整齊;(4)墻面抹灰一遍找平找直,地面抹灰一遍找散水坡;地面采用聚氨脂防水涂料涂刷兩遍,總厚度大于1.5㎜,凝固后做24小時蓄水試驗;(5)鋪設地面前,應檢查找坡方向是否正確以保證流水通暢,坡度在2%左右,要放漫坡;(6)鋪設地面磚時,地面磚與地漏、進排水管線、大便器等周邊縫隙要均勻,寬度要小于3㎜,大便器略低于周邊瓷磚5;(7)地面磚與墻面磚陰角結合要嚴密,墻磚應壓在地面磚上覆蓋3-5,陰角縫小于1.5;

寫字樓精裝修改造方案:(1)頂棚采用PVC材料吊頂;(2)墻面粘貼300*450淺色瓷磚且在窗臺以下留5㎜左右腰線,地面粘貼規格300*300的瓷磚;(3)隔斷采用三聚氰氨防潮板;(4)將原鑄鐵供水管線改為PP-R管線,排水管線直接用PVC管,所有供、排水管線均隱蔽敷設;(5)更換原來小規格的蹲大便器,原來是手制閥的改為腳踏閥;(6)拆除原小便池,更換為感應小便斗(220V電源);(7)根據實際情況,選擇雙位洗手臺面可用黑金砂花崗巖臺面,選擇單位洗手臺面可直接采用陶瓷臺盆(配鏡片);(8)拆除原拖布池,更換成品陶瓷拖布池;(9)根據業主實際情況,是否配置洗浴房、干手機、熱水器等;

舊寫字樓辦公樓裝修改造項目的宗旨是"經濟適用且美觀大方,不追求豪華氣派"。主要施工項目有地面鋪貼、內墻涂料、木門更換、外窗更換、部分房間吊頂、包裝窗臺面、包裝暖氣片、衛生間改造、強弱電改造、外墻涂料、屋面漏水等。下面將以上施工項目的優選方案及施工質量要點做簡單描述。

地面鋪貼 


瓷磚具有表面平整、質地堅硬,耐磨、耐擦洗、耐腐蝕、吸水率低,不脫色、不變形、安全無毒、保養方便等優點,可滿足對地面材料功能的任何要求,是辦公室精裝修中理想的地面裝飾材料。

1.優選方案:房間鋪800*800的淺色瓷磚,周邊采用150寬的黑色串邊,80-120高的黑色踢腳線;走廊、樓道可采用中間鋪中性顏色的花崗巖石材(如芝麻白、石島紅),周邊加150-200寬的黑金砂石材串邊,配黑色踢腳線。

2.質量要點:(1)地面空鼓率不超過5%;(2)磚與磚對縫平整度誤差小于0.5㎜,縫隙小于1㎜,接縫均勻直順無錯牙;(3)踢腳線表面應潔凈,高度一致,結合牢固,出墻厚度一致,與墻交接處陰角光滑直順,總厚度不得超過門套線厚度并與門套線對接嚴密;(4)串邊與踢腳線、瓷磚結合嚴密,踢腳線應壓在串邊上覆蓋3-5,串邊轉角時應割45度對角;(5)房間瓷磚、走廊石材及過門石標高要統一;(6)地面鋪貼前要先在地面彈線、予鋪,然后再鋪貼,防止房間對角線不相等造成得返工。

二、內墻涂料 

在房屋裝飾裝修中,和消費者接觸多的非乳膠漆莫屬了,只要涂裝墻面,都離不了它。乳膠漆面層具有良好的耐水、耐堿、耐洗刷性,涂層受潮后不會脫落等特點,是當前裝修行業內墻涂刷時尚的裝飾材料。

1.優選方案:刷白色乳膠漆

2.質量要點:(1)預先檢查墻面的平整度、陰陽角直度、陰陽角方正等,若有誤差用石膏膩子找平、順直;(2)對墻面上污染物、殘留砂等予以清除,若墻面基層與一遍膩子結合力較差,需刷界面劑或底漆一道提高粘接力;(3)找補一遍、滿刮膩子二遍、涂刷乳膠漆二至三遍,每道膩子跟一遍打磨工藝,膩子基層應無劃痕、麻坑、疙瘩等缺陷;(4)涂刷乳膠漆采用滾涂時,應首先用長毛滾筒涂刷,稍等片刻后再用短毛滾筒均勻滾壓,保證漆膜均勻細致,無流墜、露刷、露底、氣泡、發花等弊病;(4)保證乳膠漆與踢腳線、門窗套、窗臺面、電器開關插座、暖氣管線、及其它材料飾面等分界線層次分明,整齊順直無污染;(5)對于光線較暗,光源角度較小的墻面(如走廊)應重點找平;(6)對于用不同材料填堵的孔洞(如門窗、上亮子等)接縫必須填補專用嵌縫石膏膩子,粘貼一層加筋布,并不得有凸出不平、裂紋現象;(7)對于吊頂,應在燈光打開時檢查質量;(8)涂料施工前對上到工序要驗收,乳膠漆涂刷前要對膩子基層驗收;(9)后面一遍乳膠漆應在其它工程全部完工后進行。

三、木門更換 

室內木門是樓房改造項目,隨著裝飾行業"工廠化"的發展,木工現場制作木門越來越少,而成品實木復合門以質量穩定、施工工期短、綠色環保的優勢得到廣泛應用。

1.優選方案:成品貼薄木皮復合實木門,顏色同辦公家具相近。

2.質量要點:(1)選擇通過ISO9001國際質量體系認證、國家質檢合格的綠色環保產品;(2)明確天然木皮品種及厚度,主要有花梨木、沙比利、紅櫸、樺木、楸木、黑胡桃木、紅胡桃木、櫻桃木等,樹種不同,價格有差別,木皮厚度應在0.5-0.6㎜之間;(3)木皮襯板采用MDF單板或多層板,保證門扇不變性、不開裂;(4)門挺采用天然杉木指接,寬度100-120㎜,厚度40,門芯板采用天然杉木指接;造型線條凹入部位采用MDF結構板,凸出部位采用實木線條,顏色同實木皮;(5)合頁、鎖具、門吸等應帶樣品,每扇門應安裝三個合頁;(6)門套側板采用多層板或杉木指接,厚度大于20㎜,門擋處橡膠條要牢固、彈性好;門邊線厚度應大于12㎜,寬度60㎜,基層板采用多層板或杉木指接,門套側板和門邊線飾面木皮,顏色要與門扇配套;(7)采用環保油漆,漆膜飽滿、光亮。

四、外窗更換 

鋁合金窗具有性能好、重量輕、美觀(具有金屬光澤、可以加工成各種造型和顏色)、采光好(框比較小)、經久耐用(不老化、耐大氣腐蝕)、型材易回收和再利用率高、無環境污染等優點,受到人們的喜愛。但其框材隔熱性差是其缺點,近年來斷橋式結構窗框的出現提高了鋁合金窗的隔熱性和節能性,再加上將原來以推拉窗為主改為性能較好的平開窗,使其以優異的性能及靚麗的外觀成為家庭裝修和北京辦公室裝修中的裝飾新寵。

1.優選方案:采用中空5+6+5玻璃、平開內倒鋁合金窗(顏色自己選,根據涂膜分陽極氧化產品、粉末噴涂、電詠涂漆、氟碳漆等)。東營為沿海地區,較好選擇耐腐蝕性能較好的粉末噴涂。

2.質量要點:(1)斷橋或復合式型材,厚度大于1.2㎜,制作安裝符合《鋁合金窗》GB/8479-2003規定;(2)中空5+6+5玻璃;(3)三元乙丙膠條;(4)優質品牌五金件;(5)紗扇型材必須與窗戶配套,紗網采用優質產品;(6)開關、內倒靈活;(7)窗框安裝及開啟扇設計要考慮包窗套、安裝窗臺板的厚度,預防包好窗套后打不開窗扇;(8)窗框安裝要牢固,與墻之間的縫隙發泡膠要注滿,周邊打門窗專用密封膠要光滑、直順、均勻;(9)窗外周邊打耐候膠要密實,防止滲漏水現象發生;(10)粉末噴涂涂層厚度大于40um、電詠涂漆涂層厚度大于16um)、氟碳漆噴涂(涂層厚度大于30um)。

五、部分房間吊頂 

辦公樓精裝修改造中天棚吊頂是提高裝修檔次的重要部位,無論是機關還是企事業單位都不提倡豪華氣派,而求簡潔大方,美觀適用。硅鈣板吊頂具有施工方便、價格低廉、方便維修、美觀大方等優點,因而在公共場合及寫字樓精裝修中被廣泛應用。

1.優選方案:普通房間一般采用600*600防潮硅鈣板飾面(16*28鋁合金明龍骨),若房間管線較少,也可以選擇不吊頂。走廊由于管線較多,又方便維修必須選擇吊頂。主大廳、接待室、領導辦公室等人員流動比較多的場合可根據資金情況,選用紙面石膏板造型吊頂。

2.辦公樓精裝修改造質量要點:(1)板面平整、明龍骨直順、龍骨與面板吻合嚴密、燈具消防等設施預留準確、布置協調、排列整齊,硅鈣板正面不得有影響裝飾效果的污痕、裂紋、缺角等;(3)板面與暖氣管線及消防管線結合處、吊頂邊條與墻結合處、要結合嚴密并均勻打密封膠,膠縫要細而勻;(4)C50輕鋼大龍骨間距不超過1.0,吊點間距小于1米,中間起拱部分不小于房間1-3/1000,主龍骨安裝后應及時矯正標高,吊桿距主龍骨端部小于300㎜。當吊桿與設備相遇時,應調整吊點的構造或增設吊桿;(5)鋁合金明龍骨對接縫應平整、吻合、顏色一致。

六、窗臺面 

窗臺面是辦公室裝修內裝飾的一個靚點,前幾年大都把它設計成水磨石預制塊來裝飾,如今人們已用石材代替。

1.優選方案:黑金沙石材

2.質量要點:(1)臺面可以直接用石材膠粘接在原有的水磨石預制塊上,但水平高度要低于平開窗扇;(2)臺面與墻面交接處縫隙應小于3㎜,密封膠打縫應在墻面完成后進行;(3)石材接縫平整、嚴密,磨邊光滑、直順;

七、包裝暖氣片 

在舊辦公樓精裝修改造項目中,暖氣片大都是鑄鐵制品,散熱效果雖好,但不美觀。為了與襯托整體裝飾效果,需要進行飾面包裝。

1.優選方案:鋁塑板飾面,常用顏色有淺灰或香檳銀色。

2.質量要點:(1)30*40木龍骨骨架涂防火涂料兩遍,間距300*300;(2)細木工板基層,防火涂料兩遍;(3)鋁塑板飾面分格粘貼,分格設計方案須經建設方同意,留寬度4㎜,需要對縫時要吻合嚴密、留縫時寬度要均勻,留縫寬度誤差小于0.5;(4)留縫注耐侯膠應飽滿充實、圓滑直順、整齊無鋸齒飛邊;(5)鋁塑板面層平整,顏色一致,無碰撞、變形、污染、拐折斷裂等現象;(6)斜光源照射目測無凹凸不平現象;(7)與其它不同飾面(如墻面)相接處縫隙對接應小于1㎜,注膠細致、均勻、光滑、整齊;(8)施工前將暖氣片周圍衛生清理干凈;(9)成品暖氣罩應設置防脫落措施;

八、衛生間改造 

舊樓房原有衛生間大都不同程度出現木隔斷損壞或油漆脫落、墻面陶土瓷磚裂紋、供排水管線老化堵塞、地面滲水等問題。衛生間改造是舊辦公樓精裝修改造項目中的重要項目之一,也是繁瑣的施工項目。

1.優選方案:(1)頂棚采用PVC材料吊頂;(2)墻面粘貼300*450淺色瓷磚且在窗臺以下留5㎜左右腰線,地面粘貼規格300*300的瓷磚;(3)隔斷采用三聚氰氨防潮板;(4)將原鑄鐵供水管線改為PP-R管線,排水管線直接用PVC管,所有供、排水管線均隱蔽敷設;(5)更換原來小規格的蹲大便器,原來是手制閥的改為腳踏閥;(6)拆除原小便池,更換為感應小便斗(220V電源);(7)根據實際情況,選擇雙位洗手臺面可用黑金砂花崗巖臺面,選擇單位洗手臺面可直接采用陶瓷臺盆(配鏡片);(8)拆除原拖布池,更換成品陶瓷拖布池;(9)根據業主實際情況,是否配置洗浴房、干手機、熱水器等;

2.質量要點:(1)拆除原瓷磚前,將原有地面地漏、排水管線口洞等封閉,以防造成堵塞;(2)根據潔具布置情況墻面開槽設置預買管線、電路電源;水管線主要有洗手盆冷熱水管、洗浴房冷熱水管、熱水器的冷熱水管布置、拖布盆冷水管等;電路電源主要有干手機電源、小便感應器電源、熱水器電源(功率較大)、浴霸電源及燈具電源等;(3)水管出水口、電源插口安裝位置要與衛生潔具位置相配套,要事先了解衛生潔具的規格、型號,做到設施預留準確、布置協調、排列整齊;(4)墻面抹灰一遍找平找直,地面抹灰一遍找散水坡;地面采用聚氨脂防水涂料涂刷兩遍,總厚度大于1.5㎜,凝固后做24小時蓄水試驗;(5)鋪設地面前,應檢查找坡方向是否正確以保證流水通暢,坡度在2%左右,要放漫坡;(6)鋪設地面磚時,地面磚與地漏、進排水管線、大便器等周邊縫隙要均勻,寬度要小于3㎜,大便器略低于周邊瓷磚5;(7)地面磚與墻面磚陰角結合要嚴密,墻磚應壓在地面磚上覆蓋3-5,陰角縫小于1.5;

九、強弱電改造 

許多舊辦公樓大都建設在上世紀八、九十年代,隨著經濟的發展和信息化水平的不斷提高,原有土建鋪設的線路已達不到現代化的辦公需求,為了滿足需要,只能鋪設臨時線路,既不美觀也不安全.強弱電改造項目,在舊辦公樓裝修改造中占有舉足輕重的地位,直接關系到是否滿足使用功能。強弱電改造在裝修項目立項階段就應開始計劃,也是項目施工階段前期的主要工作。強弱電改造主要包括:各種用電器電源、電話、互連網(專用網)、閉路、監控、投影機等項目的線路鋪設及始端、終端安裝。

1.優選方案:(1)盡量采用暗線路鋪設,若房間吊頂,穿線管可從天棚以上鋪設;若房間不吊頂,穿線管可從地面或墻面開槽鋪設。(2)在走廊吊頂以上設計線路橋架然后向每個房間分只。

2.質量要點:(1)電話、網線始端、終端要做好標記;(2)終端插座要高度一致、排列整齊;(3)各類線路要敷設線管以保證安全、方便維修;(4)各類線路鋪設要在吊頂、內墻粉刷、地面鋪設等項目開工之前完成并測試;

十、外墻涂料 

外墻裝飾材料品種較多,自我市成立二十多年來,經歷了水刷石、馬賽克磚、霹靂磚、石材、鋁塑板等多種外墻裝飾材料的變化。目前我國外墻涂料及其施工技術發展很快,但存在短期效果很好,長期效果欠佳的缺點。

1.優選方案:使用彈性膩子、彈性乳膠漆

2.質量要點:(1)嚴把涂料質量關:優先選用通過質量認證的產品或綠色環保產品。防止使用偽劣產品,對來料抽樣檢查其品種、顏色是否符合設計施工要求,并應有產品性能檢測報告和產品合格證書,對來料分類堆放、標識、專人負責,建立材料進場驗收制,切實把好涂料質量關(2)抓好基層的施工質量:不管涂料飾面的材料檔次高低,所要涂布的基層都有嚴格的要求,否則基層疏松有浮塵、油污等不潔物和過于平滑都會影響涂膜與基層的粘附能力,在基層找平處理時所使用的膩子強度不夠,過厚。涂料中的基料時常被其所吸食,降低了面料成膜能力,很容易造成涂膜起皮,開裂,脫落(3)正確掌握溫度和濕度:各種涂料均需在一定條件下才能形成連續膜,因此他對施工環境要求高,適宜的溫度有利于涂料的干燥、成膜。如果施工時環境溫度過低或過高,均會降低涂料的技術指標,造成涂料的成膜的不良,以至于無法做到表面均勻二產生涂膜龜裂、粉化、遇水脫落,嚴重影響建筑物外觀和飾面的壽命。因此,應嚴格掌握涂料允許的較低施工溫度及濕度,涂料工程的施工環境宜選溫度為5%-35%之間,且通風良好,這樣既能加快結膜過程,又能對操作人員的健康有益。

十一、屋面漏水 

屋面漏水會給正常工作帶來很多不便,不但造成經濟的損失,而且直接影響正常的辦公。如何提高屋面質量,克服質量通病,保證不漏,成為舊樓改造中的重點。

1.優選方案:采用SBS改性瀝青防水卷材厚度大于32.質量要點:(1)通過調研分析,制定治理屋面漏水的詳細方案,注意選用的維修材料應與原防水材料相融合;(2)優先選用通過質量認證的產品,杜絕不合格產品進入維修工程;(3)注意出水口、檐口、天溝、房檐口、管道、通氣口等部位的施工;(4)基層要干燥、潔凈、平整并且薄而均勻的涂刮基層處理劑,干燥后鋪貼卷材,以提高粘接力;(5)防水層施工溫度應選擇5以上為宜;(6)屋面坡度大于3%,卷材搭接不小于50;(7)蓄水試驗。

總之,城市建設的不斷發展,使舊辦公樓的改造與裝修已成為建筑裝修重要的組成部分。只要我們本著"美觀大方又經濟適用"的宗旨,選擇合理有效的施工方案。

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